Дело
Планировка и объём: решение, которое принимают до эскиза
Считаю, сколько мест влезает в здание и на участок, показываю три варианта объёма с ТЭП, проверяю каждый по действующим нормам и отдаю задание на проектирование. До эскиза, а не после экспертизы.
Планировка и объём: решение, которое принимают до эскиза
Предмет
Объём решают до эскиза, потому что после — уже поздно
Заказчик приносит «хочу сто двадцать мест и бассейн». Нормы и участок отвечают числом: столько не влезает. Дальше два пути — рисовать то, что просили, и узнать цену в экспертизе, либо посчитать три ограничения и показать, какое ведущее. Агент делает второе: у каждой просьбы появляется площадь, вердикт и основание.
Кейс: сто двадцать мест, которые не влезли в участок
Объект
Двухэтажное кирпичное здание заводоуправления 1978 года, 42 на 12 метров по осям, этаж 464 м², пристройка спортзала 17,4 на 9,0 высотой 4,6. Участок 0,41 га, вдоль южной границы — охранная зона газопровода.
Что просит заказчик и что с этим не так
| 120 мест, шесть групп | Помещения по составу брифа — 1344 м², в здании 928. Разрыв закрывается только надстройкой и пристройкой: другой объём, 300 миллионов, 2028 год. |
|---|---|
| Бассейн 6 × 12 | 148 м² с обходными дорожками и душевыми. В пятне его нет: 149 м² не откуда взять без новой пристройки. В варианте А бассейна нет, и это сказано заказчику прямо. |
| Зал «как положено» | По действующей таблице 6.1 нужен габарит 9 на 18 при высоте от шести метров либо 10 м² на ребёнка. Первое даёт 162 м², второе на 60 детей — 600. Разница решает судьбу пристройки. |
| Пристройку сохранить без надстройки | С высотой 4,6 метра зал под норму не проходит. Либо подъём покрытия на 1,4 метра, либо зал переезжает — третьего нет. Подъём дешевле переезда на 26 миллионов. |
| Земля: озеленение в половину участка | 4100 м² участка, 730 застройки, 135 охранной зоны, 430 проездов, 2050 озеленения. Под площадки остаётся 755 м² — это и есть потолок вместимости, а не площадь здания. |
| Срок и бюджет | 01.09.2027 и 190 миллионов. Вариант А — 174,5 миллиона и срок в графике. Варианты Б и В выходят за бюджет на 67 и 110 миллионов и сдвигают открытие на полгода и на год. |
| Эскиз «от знакомого» | 120 мест, бассейн в пристройке, один выход. Не проходит по четырём пунктам сразу: площадь, высота зала, эвакуация и площадки. Показываю это до того, как эскиз понесут заказчику. |
Три варианта объёма, которые считались
| А. В пятне, 3 группы, 60 мест | Реконструкция без пристроек: помещения 780.7 м² из 928.2, запас 147.5. Зал в пристройке 1978 года с подъёмом покрытия до 6,0 м. Площадки 733.2 м² из 755.0. 174.5 млн ₽, открытие 01.09.2027. |
|---|---|
| Б. Пристройка 2 этажа, 4 группы, бассейн | Новая пристройка 340 м²: бассейн и две группы. Помещения 1097.1 м² из 1268.2 — по зданию проходит, по земле нет: площадки 931.2 против 755.0. 257.1 млн ₽, 03.2028. |
| В. Надстройка третьего этажа, 6 групп, 120 мест | Третий этаж 464 м² над существующим, зал — в новой пристройке 162 м². Помещения 1344.2 м² из 1554.3. Площадки 1244.4 против 755.0: разрыв 489 м². 300.2 млн ₽, 09.2028. |
ТЭП: что сравнивают до эскиза
| Места | А — 60, Б — 82, В — 120. Цифра берётся не из брифа, а из состава помещений и площадок. |
|---|---|
| Площадь помещений против доступной | А — 780.7 из 928.2 м², Б — 1097.1 из 1268.2, В — 1344.2 из 1554.3. Запас — это не «воздух», а резерв под четвёртую группу или под норму, которую уточнят в экспертизе. |
| Площадки участка | Нужно: А — 733.2, Б — 931.2, В — 1244.4 м². Свободно 755.0. Проходит только А. |
| Плотность застройки | А — 17.8 %, Б — 26.1 %, В — 21.8 %. Сверяется с приложением Б действующего свода о планировке. |
| Площадь на одно место | А — 15.5, Б — 15.5, В — 13.0 м². По ней видно, где экономика проекта, а где уже теснота. |
| Стоимость и стоимость места | А — 174.5 млн ₽ (2.91 млн на место), Б — 257.1 (3.14), В — 300.2 (2.5). Считается по площади реконструкции, пристройки и надстройки, плюс оборудование, проектирование и непредвиденные. |
| Земля, которой не хватает | А — не нужна, Б — плюс 0.04 га, В — плюс 0.1 га. Соседний участок не продаётся, поэтому у вариантов Б и В нет площадки, а не только денег. |
| Вердикт по земле и зданию | А — проходит и там и там. Б — здание проходит, земля нет. В — здание проходит, земля нет, бюджет превышен на 110 миллионов. |
Норма
Одна таблица изменилась — и планировка стала другой
С 01.01.2026 постановление Главного санитарного врача № 19 от 24.12.2025 переписало строку «Спортивный зал» в таблице 6.1: вместо 10 м² на человека — габарит 9 на 18 метров при высоте от шести. Для этого объекта это 162 м² вместо шестисот и подъём покрытия на 1,4 метра. А с 12.07.2026 действует новый свод о планировке: плотность — из его приложений.
Действующие редакции на ноябрь 2026
| СП 42.13330.2026 | Планировка и застройка территорий. Приказ Минстроя от 11.06.2026 № 368/пр, введён 12.07.2026 взамен СП 42.13330.2016. Плотность — приложение Б, расстояния до сетей — приложение Д. |
|---|---|
| СП 252.1325800.2016 с изм. № 1, 2, 3 | Здания дошкольных образовательных организаций. Изм. № 3 — приказ от 20.12.2024 № 887/пр, введено 21.01.2025; в цепочку ссылок добавлен СП 1.13130.2020 с изменениями. |
| СП 118.13330.2022 с изм. № 1–5 | Общественные здания и сооружения. Изм. № 5 — приказ Минстроя от 20.12.2024 № 888/пр. По нему считаются площади и состав общественных помещений. |
| СП 1.13130.2020 с изм. № 1, 2, 3 | Эвакуационные пути и выходы. Считать по редакции 2020 года без изменений нельзя — на них уже ссылается СП 252. |
| СП 59.13330.2020 с изм. № 1–4 | Доступность для маломобильных групп. Перепад 1,2 метра на входе решается пандусом 1:20 длиной 24 метра или подъёмником — это видно до эскиза, а не на стройке. |
| СанПиН 1.2.3685-21 | Гигиенические нормативы. Изменения — постановление № 19 от 24.12.2025, в силе с 01.01.2026: таблица 6.1, строка «Спортивный зал». |
| СП 2.4.3648-20 | Требования к организациям воспитания и обучения. Действует с изменениями; сам документ изменений ограничен сроком до 01.03.2027 — редакцию сверяют на дату выпуска. |
| ГрК РФ ст. 48–49, ПП РФ № 87 | Стадии, состав разделов и экспертиза: чем закончится решение, принятое до эскиза. По пунктам в этом кейсе не цитировались. |
Три ограничения, которые нельзя обойти
| Земля — ведущее | Свободно под площадки 755.0 м². На 60 мест нужно 733.2 — проходит с запасом 22. На 82 — 931.2, на 120 — 1244.4. Выкупать нечего: сосед отказался письмом. Поэтому вместимость ограничена не зданием, а двором. |
|---|---|
| Здание — второе | 928 м² на два этажа. Всё, что больше, — надстройка или пристройка: другой конструктив, другая экспертиза, другой бюджет. Это не «плюс этаж», а новый объект в границах существующего. |
| Эвакуация — третье | Одна лестница 1,35 метра по обмеру. На двух этажах спасает вторая наружная лестница, на третьем — уже нет: нужны две клетки и расчёт ширины под 120 детей. Третий этаж тянет за собой вторую лестницу. |
Что принимают за результат
| Варианты в одном масштабе | Три схемы на одной подоснове, М 1:200, с экспликацией. Сравнивать можно только то, что нарисовано одинаково. |
|---|---|
| ТЭП по каждому варианту | Площади по составу, места, плотность, площадь на место, стоимость и срок. Файл planirovka-i-obem-tep.xlsx — шесть листов. |
| Лист проверок с основанием | 18 требований на каждый вариант: вердикт и документ. Файл planirovka-i-obem-normokontrol.xlsx — три варианта рядом. |
| Расчёты, которые решают судьбу варианта | Эвакуация: выходы, ширина марша, длина путей. Инсоляция: ориентация, затенение пристройкой, продолжительность. Оба — листами в той же книге. |
| Схема участка с ограничениями | Пятно застройки, площадки, проезд, озеленение, охранная зона газопровода. Файл planirovka-i-obem-uchastok.png — видно, почему двор и есть потолок. |
| Задание на проектирование | Двенадцать разделов: что проектируем, границы, что нельзя менять, чем принимаем. Файл planirovka-i-obem-zadanie.docx — его подписывает заказчик, и с ним идут в эскиз. |
| Письмо заказчику | Почему 120 мест не проходят, что даёт каждое решение и что делать с сетью. Файл planirovka-i-obem-pismo.docx — без чертежей, чтобы читал заказчик, а не проектировщик. |
Что делаю я и что решаете вы
| Разбор входа | Я читаю обмер, техпаспорт и бриф, свожу площади и показываю противоречия. Спорные размеры подтверждаете вы. |
|---|---|
| Варианты и ТЭП | Я собираю варианты, считаю площади, стоимость и срок. Какой вариант нести заказчику — решает главный архитектор. |
| Проверки | Я проверяю по действующим документам и показываю основание. Что из этого замечание, а что допустимое отступление, решает эксперт и заказчик. |
| Расчёты | Я считаю эвакуацию и инсоляцию как оценочные — для выбора варианта. Инсоляционный расчёт для экспертизы делает лицензированная программа, и подписывает его человек. |
| Подпись и экспертиза | Задание подписывает заказчик, разделы — ГАП и конструктор. Я готовлю комплект и основания, а не подписываю за них. |
Как идёт дело
- 1
Собираю вход
Обмер, техпаспорт, ЕГРН, бриф, переписка. Сразу видно, чего нет и что придётся подтверждать замером.
- 2
Свожу площади
Состав помещений по брифу против доступной площади. Первое число, которое спорит с заказчиком, появляется здесь.
- 3
Считаю участок
Пятно, площадки, проезд, озеленение, зоны ограничений. Это и есть настоящий потолок вместимости.
- 4
Собираю варианты
Два-три объёма, которые проходят хотя бы по одному ограничению, и один, который проходит по всем.
- 5
Проверяю каждый
18 требований, эвакуация, инсоляция. У каждого «не проходит» — документ и цена исправления.
- 6
Отдаю комплект
Схемы, ТЭП, лист проверок, задание на проектирование и письмо. Дальше — эскиз, и он уже не меняет вместимость.
Нормы, реестр и что проверить самому
- СП 42.13330.2026: планировка и застройка территорий Приказ Минстроя от 11.06.2026 № 368/пр, дата введения — 12.07.2026, взамен СП 42.13330.2016. Приложение Б — плотность застройки, приложение Д — расстояния до подземных сетей.
- Изменение № 3 к СП 252.1325800.2016: детские сады Введено 21.01.2025. Меняет ссылки, в том числе на СП 1.13130.2020 с изменениями № 1 и № 2, и на ГОСТ 31937-2024.
- Изменение № 4 к СП 118.13330.2022: общественные здания Карточка изменения в реестре: по нему считаются площади и состав общественных помещений.
- СП 1.13130.2020 с изменениями № 1–3: эвакуация Сводка действующей редакции: выходы, ширина маршей, длина путей. По редакции без изменений считать нельзя.
- СП 59.13330.2020: доступность для МГН С изменениями № 1–4. Перепад на входе 1,2 метра — пандус 1:20 длиной 24 метра либо подъёмник; проверяется до эскиза.
- СП 118.13330: общественные здания и сооружения Карточка свода в системе с перечнем изменений: по нему сверяются площади и высоты общественных помещений.
Подключения
Чем это делается
Статусы — по каталогу: зелёные строки работают сразу, жёлтые я подключаю под задачу.
Возражения
Что спрашивают до начала
Планировку делает архитектор, а не агент
Делает. Вопрос не в том, кто рисует, а в том, кто сводит числа: вместимость, площади, участок, нормы. Эту сверку обычно не делает никто до экспертизы — её и беру на себя.
Вы отдадите модель в Revit
Нет. Отдаю схемы в pdf, ТЭП таблицей, лист проверок и задание. Модель собирает проектировщик: я готовлю данные и решение, а не заменяю рабочее место.
Кто отвечает за ошибку в решении
Подписал — отвечает подписант. Поэтому я показываю основание на каждое «не проходит» и не прячу допущения: они в листе проверок отдельной строкой.
У нас свой нормоконтроль и свой ГАП
Тем лучше: они получают лист проверок с документом на каждое замечание и три варианта с ТЭП. Проверять по готовому быстрее, чем искать заново.
Посчитать ваш объём до эскиза
14 дней бесплатно и 750 ₽ на токены: пришлите бриф и обмер — верну три варианта с ТЭП, лист проверок и задание на проектирование.
Что решается до эскиза
До эскиза отвечают на три вопроса: сколько мест или квартир влезает в существующий объём, сколько —
на участок, и что из просьб заказчика не пропускают нормы. Ошибка на этом шаге не правится планировкой:
меняется площадка, бюджет и дата открытия. Поэтому результат — не картинка, а комплект: варианты
в одном масштабе, ТЭП, лист проверок, расчёты и задание на проектирование.
Почему это не пересказ брифа
Бриф заказчика всегда противоречив: он хочет вместимость, а ограничивают земля, эвакуация и площади.
Агент считает каждое ограничение числом, показывает, какое из них ведущее, и предлагает вариант,
который проходит целиком, — вместо варианта, который красиво выглядит и рассыпается в экспертизе.
Что на выходе
Три варианта объёма на одной подоснове, таблица ТЭП по каждому, лист проверок с основанием, расчёт
эвакуации и инсоляции, схема участка с зонами ограничений, задание на проектирование для эскиза
и письмо заказчику: почему «хочу больше» не проходит и что даст больше.
Кто подписывает
Главный архитектор проекта, конструктор, заказчик. Агент собирает варианты, числа и основания;
решение по объёму и подпись остаются людям.
Подключения
Сервисы, без которых это дело не сделать. Все подключения.